Najčešća pitanja

Ako postoji više suvlasnika ili etažnih samostalnih stambenih cjelina (stanova), a nekretnine nije etažirana ili su stanovi upisani u knjigu položenih ugovora, najpoštenije i najpravednije je cijelu nekretninu etažirati da bi se doznao stvarni suvlasnički udio u korisnim vrijednostima površina, svakog suvlasnika. Fer tržišnu vrijednost nekretnine, je najbolje i najstručnije da utvrdi stalni sudski vještak za graditeljstvo i procjene nekretnina. Dužnost i obveza procjenitelja je da izađe na teren i detaljno pregleda nekretninu koliko je stradala u potresu, pregleda sve konstruktivne dijelove i završne elemente, prikupi svu postojeću tehničku i vlasničku dokumentaciju, te se tek tada upusti u stručnu izradu vrijednosti nekretnine i to s najmanje tri metode pristupa vrednovanju. Po završetku nalaza i mišljenja o vrijednosti nekretnine, dužan je raspodijeliti ukupnu tržišnu vrijednost nekretnine na suvlasničke udjele svih suvlasnika. Također, procjenitelj ima i etičku i moralnu dužnost, po zahtjevu i potrebi biti na dispoziciji naručitelja (prodavatelja nekretnine), da ako treba prisustvuje za vrijeme pregovora oko kupoprodajne cijene s zainteresiranim kupcem, a sve kako bi se izbjegla damping cijena od strane kupca, koristeći potresom zatečenu poziciju prodavatelja.

TRŽIŠNA VRIJEDNOST NEKRETNINE predstavlja procijenjeni iznos na dan procjene koji bi nekretnina mogla postići pri transakciji između prodaji sklonog prodavatelja i kupnji sklonog kupca, kada obje strane raspolažu svim relevantnim podacima o nekretnini, nijedna od strana nije prisiljena na transakciju i obje strane pristupaju razborito, upućeno i oprezno bez bilo kakve prisile.

Energetski se pregled provodi i energetski certifikat izdaje za zgrade ili njihove posebne dijelove neovisno o odobrenju za gradnju odnosno ozakonjenju. Dakle, iako nekretnina nije legalna potrebno je izraditi energetski certifikat.

Za prodaju stanova (stan u zgradi) koji su površine manje od 50 m² (posebne uporabne cjeline), prilikom prodaje i za njih treba imati energetski certifikat, a ova odredba se primjenjuje od 1.1.2014.g. Samostalni stambeni objekti ukupne površine manje od 50 m², prilikom prodaje ne trebaju imati energetski certifikat (kleti, vikendice i sl).

Zakonom o gradnji (“Narodne novine” broj 153/2013) propisane su novčane kazne u iznosu od 15.000,00 do 30.000,00 kuna za pravne osobe odnosno u iznosu od 5.000,00 do 10.000,00 kuna za fizičke osobe koje kao vlasnici zgrade ili njezinog posebnog dijela ne pribave energetski certifikat prije njihove prodaje.

Za kupnju kuće ili stana, a kako se radi o velikim vrijednostima u odnosu na drugu materijalnu imovinu (automobili, motori i sl.), mišljenja smo da je svakako potrebno prije odluke o kupnji, provjeriti tržišnu vrijednost nekretnine i građevinsko stanje nekretnine(mogućnost procurivanja, prihrana vlage, gljivice, kondezacija, kvaliteta ugradbenog materijala, funkcionalnost opreme…). Naime, zbog učestalo loše gradnje i skrivenih nedostataka stanova i kuća, koji se ne mogu otkriti samo vizualnim pregledom, mi ćemo Vam koristeći suvremenu tehnologiju i stečeno iskustvo provjeriti i tržišnu vrijednost (kupoprodajnu cijenu) i opće građevinsko stanje nekretnine koju kupujete. Zamislite da ste izbjegli samo jednu intervenciju majstora za popravkom ili otklanjanja građevinske štete za vrijeme garantnog perioda od 2 godine, već Vam se isplatio naš angažman. Na kraju, nama sa gledišta struke nikako nije jasno da se za kupnju polovnog automobila angažira mehaničar da provjeri stanje/motor automobila, dok se za kupnju višestruko veće vrijednosti nekretnine, kupci sami upuštaju u avanturu kupnje stana/kuća, bez prethodne provjere građevinskog stanja, od strane stalnog sudskog vještaka.

Plaćanje toplinske energije za grijanje, nažalost ukoliko se grijete preko toplane niste u mogućnosti potpuno kontrolirati u usporedbi s drugim načinima grijanja (etažno grijanje-energent plin,električna energije, komadno drvo ili peleti/briketi i sl.) iz razloga što vam se obračun potrošnje toplinske energije radi prema jedinci udjela vaše grijane površine u odnosu na ukupnu grijanu površinu zgrade. Za razliku od ove vrste grijanja preko toplane gdje ovisite o navikama susjeda, kad imate plinsko etažno grijanje ili drugu vrstu energenta, naime grijanje koje će te platiti isključivo ovisi o efikasnosti sustava grijanja, donjoj ogrjevnoj vrijednosti goriva, režimu grijanja (podešenoj temperaturi i vremenu grijanja) i najvažnijem elementu, vanjskoj temperaturi i ovojnici nekretnine. Kako smo mi u mogućnosti izračunati kolike će te režije plaćati uz određene uvjete ponašanja kao potrošača, odnosno možemo utvrditi koristeći naše znanje i iskustvo doslovno gdje Vam novac curi. U nastavku Vam iznosimo samo neke od pasivnih mjera kojima možete utjecati na smanjenje troška Vašeg grijanja/hlađenja:

• Koristiti pasivni zahvat sunčeve energije kroz ostakljene otvore u zimskom razdoblju, otvaranjem roleta/zavjesa na prozorima vanjskih zidova
• Smanjiti neželjene toplinske dobitke od osunčanja u ljetnom razdoblju korištenjem zaslona/roleta
• Ne grijati više nego što je potrebno (1°C manje = 6% uštede energije)
• U sezoni hlađenja održavati projektnu temperaturu od 26°C, odnosno 6°C nižu od vanjske temperature
• Radijatore i termostatske ventile za vrijeme sezone grijanja ne pokrivati zavjesama/krpama i sl.
• Kontrolirano provjetravanje unutarnjih prostorija, posebno u zimskim mjesecima kada treba izbjegavati neželjene ventilacijske gubitke.
• Zimsko razdoblje – rolete treba koristiti noću kako bi umanjili gubitke topline iz zgrade. Rolete mogu umanjiti gubitke topline i do 10%.

Kapara je položeni novčani iznos kao znak ozbiljnosti poslovanja i stvarne namjere kupovine nekretnine i uobičajeno je se radi o pologu visine 10% vrijednosti kupoprodajne cijene.

Kapara je regulirana Zakonom o obveznim odnosima:

• ako jedna strana preda drugoj stanoviti iznos novca ili drugih zamjenjivih stvari kao znak da je ugovor sklopljen (kapara), ugovor se smatra zaključenim kada je kapara dana, ako nije što drugo dogovoreno.
• ako nije drugačije ugovoreno, kupac koji je dao kaparu može odustati od ugovora ostavljajući kaparu drugoj strani, a ako od prodaje odustane prodavatelj, dužan je vratiti dvostruku kaparu.

Kupac ne stječe pravo vlasništva nad nekretninom isplatom kupoprodajne cijene, već upisom tog prava u zemljišnoj knjizi. Tabularna izjava je izjava kojom prodavatelj izjavljuje da je od kupca primio cjelokupan iznos ugovorene kupoprodajne cijene, slijedom čega istome dozvoljava zemljišno-knjižni prijenos prava vlasništva na nekretnini koja je predmet kupoprodajnog ugovora.

Ako je kupac fizička osoba plaća porez na promet nekretnina u iznosu od 3% od cjelokupne tržišne vrijednosti nekretnine i to za sve nekretnine kad je prodavatelj isto fizička osoba (nema sa poreznog aspekta više podjele na „stare“ nekretnine izgrađene prije 31.12.1998.g. i nove nekretnine kad se plaćalo 3% na osnovicu koju čini vrijednost zemljišta i pripadajućih troškova vezanih na zemljište, a na ostatak vrijednosti kupoprodajne cijene (građevine) plaćao se 25% PDV). Ovisno o vremenu nastanjenja nekretnine (< (manje) ili > (više) od 2 (dvije) godine, plaća se ili PDV 25% ili porez na promet nekretnina od 3%. Dakle ako je prošlo više od 2 godine od datuma prvog nastanjenja nekretnine, ako je pri kupnji kupac fizička osoba uvijek plaća 3% poreza, dok ako je kupac pravna osoba i u varijanti kad je i prodavatelj pravna osoba, kupac može birati (Ugovor sa prodavateljem) da li će plaćati PDV od 25% (može u poslovnim knjigama odbiti kao pretporez) ili će platiti 3% poreza.
Kupac je obvezan u roku od 30 dana prijaviti poreznoj ispostavi nastanak porezne obveze, a u roku od 15 dana od dana ispostave rješenja o plaćanju poreza, obvezan je isti i platiti.

Po zakonu porez na promet nekretnine od 3% plaća kupac, dok Prodavatelj nekretnine plaća porez na dohodak i to u slučaju otuđenja više od 3 nekretnine u razdoblu od 5 godina, kad se oporezivim dohotkom smatra razlika između tržišne vrijednosti nekretnine kada je stečena i tržišne vrijednosti kada je otuđena i porezna stopa tada iznosi 25%.

Svi ugovori o kupoprodaji zaključeni sa Agencijama za posredovanje u prometu nekretnina trebali bi biti sklopljeni u skladu s Zakononm o posredovanju u prometu nekretninama (NN 107/07), a agencija treba biti upisana u Registar posrednika u prometu nekretnina pri Hrvatskoj gospodarskoj komori. Po navedenom zakonu sklopljen Ugovor o posredovanju, ne smije imati agencijsku naknadu(proviziju) veću od 6% kupoprodajne cijene nekretnine. Praksom ustaljena i uobičajena posrednička provizija iznosi od 2% do 3% i naplaćuje se po realiziranom poslu.