Najčešća pitanja

Ovdje se nalaze neka od najučestalijih pitanja i odgovori, a koje nam naši korisnici usluga znaju često postaviti prilikom pregleda nekretnine.

Ukoliko i Vi imate pitanje na koje niste pronašli zadovoljavajući odgovor, slobodno nam pošaljite upit.

Kolika je posrednička provizija pri kupoprodaji nekretnine?

Svi ugovori o kupoprodaji zaključeni sa Agencijama za posredovanje u prometu nekretnina trebali bi biti sklopljeni u skladu s Zakononm o posredovanju u prometu nekretninama (NN 107/07), a agencija treba biti upisana u Registar posrednika u prometu nekretnina pri Hrvatskoj gospodarskoj komori. Po navedenom zakonu sklopljen Ugovor o posredovanju, ne smije imati agencijsku naknadu(proviziju) veću od 6% kupoprodajne cijene nekretnine. Praksom ustaljena i uobičajena posrednička provizija iznosi od 2% do 3% i naplaćuje se po realiziranom poslu.

Što je to tržišna vrijednost nekretnine?

TRŽIŠNA VRIJEDNOST NEKRETNINE predstavlja procijenjeni iznos na dan procjene koji bi nekretnina mogla postići pri transakciji između prodaji sklonog prodavatelja i kupnji sklonog kupca, kada obje strane raspolažu svim relevantnim podacima o nekretnini, nijedna od strana nije prisiljena na transakciju i obje strane pristupaju razborito, upućeno i oprezno bez bilo kakve prisile.

Je li potrebno izraditi certifikat za kuću koja se prodaje, a u postupku je legalizacije ili je bespravno sagrađena građevina?

Energetski se pregled provodi i energetski certifikat izdaje za zgrade ili njihove posebne dijelove neovisno o odobrenju za gradnju odnosno ozakonjenju. Dakle, iako nekretnina nije legalna potrebno je izraditi energetski certifikat.

Kupujem stan od 22 m² (u neboderu) a kako se radi o stanu manjem od 50 m², da li i za taj stan od 22 m² treba imati energetski certifikat?

Za prodaju stanova (stan u zgradi) koji su površine manje od 50 m² (posebne uporabne cjeline), prilikom prodaje i za njih treba imati energetski certifikat, a ova odredba se primjenjuje od 1.1.2014.g. Samostalni stambeni objekti ukupne površine manje od 50 m², prilikom prodaje ne trebaju imati energetski certifikat (kleti, vikendice i sl).

Kolike su kazne ako prodam stan bez energetskog certifikata mogu li ubuduće snositi sankcije zbog toga?

Zakonom o gradnji (“Narodne novine” broj 153/2013) propisane su novčane kazne u iznosu od 15.000,00 do 30.000,00 kuna za pravne osobe odnosno u iznosu od 5.000,00 do 10.000,00 kuna za fizičke osobe koje kao vlasnici zgrade ili njezinog posebnog dijela ne pribave energetski certifikat prije njihove prodaje.

Planiram kupiti stan ili kuću, da li mi za kupnju treba sudski vještak i/ili procjenitelj nekretnina?

Za kupnju kuće ili stana, a kako se radi o velikim vrijednostima u odnosu na drugu materijalnu imovinu (automobili, motori i sl.), mišljenja smo da je svakako potrebno prije odluke o kupnji, provjeriti tržišnu vrijednost nekretnine i građevinsko stanje nekretnine(mogućnost procurivanja, prihrana vlage, gljivice, kondezacija, kvaliteta ugradbenog materijala, funkcionalnost opreme…). Naime, zbog učestalo loše gradnje i skrivenih nedostataka stanova i kuća, koji se ne mogu otkriti samo vizualnim pregledom, mi ćemo Vam koristeći suvremenu tehnologiju i stečeno iskustvo provjeriti i tržišnu vrijednost (kupoprodajnu cijenu) i opće građevinsko stanje nekretnine koju kupujete. Zamislite da ste izbjegli samo jednu intervenciju majstora za popravkom ili otklanjanja građevinske štete za vrijeme garantnog perioda od 2 godine, već Vam se isplatio naš angažman. Na kraju, nama sa gledišta struke nikako nije jasno da se za kupnju polovnog automobila angažira mehaničar da provjeri stanje automobila, dok se za kupnju višestruko veće vrijednosti nekretnine, kupci odlučuju sami kupiti stan/kuću.

Kako znam kolike će mi biti režije za grijanje i hlađenje?

Plaćanje toplinske energije za grijanje, nažalost ukoliko se grijete preko toplane niste u mogućnosti potpuno kontrolirati u usporedbi s drugim načinima grijanja (etažno grijanje-energent plin,električna energije, komadno drvo ili peleti/briketi i sl.) iz razloga što vam se obračun potrošnje toplinske energije radi prema jedinci udjela vaše grijane površine u odnosu na ukupnu grijanu površinu zgrade. Za razliku od ove vrste grijanja preko toplane gdje ovisite o navikama susjeda, kad imate plinsko etažno grijanje ili drugu vrstu energenta, naime grijanje koje će te platiti isključivo ovisi o efikasnosti sustava grijanja, donjoj ogrjevnoj vrijednosti goriva, režimu grijanja (podešenoj temperaturi i vremenu grijanja) i najvažnijem elementu, vanjskoj temperaturi i ovojnici nekretnine. Kako smo mi u mogućnosti izračunati kolike će te režije plaćati uz određene uvjete ponašanja kao potrošača, odnosno možemo utvrditi koristeći naše znanje i iskustvo doslovno gdje Vam novac curi. U nastavku Vam iznosimo samo neke od pasivnih mjera kojima možete utjecati na smanjenje troška Vašeg grijanja/hlađenja:

  • Koristiti pasivni zahvat sunčeve energije kroz ostakljene otvore u zimskom razdoblju, otvaranjem roleta/zavjesa na prozorima vanjskih zidova
  • Smanjiti neželjene toplinske dobitke od osunčanja u ljetnom razdoblju korištenjem zaslona/roleta
  • Ne grijati više nego što je potrebno (1°C manje = 6% uštede energije)
  • U sezoni hlađenja održavati projektnu temperaturu od 26°C, odnosno 6°C nižu od vanjske temperature
  • Radijatore i termostatske ventile za vrijeme sezone grijanja ne pokrivati zavjesama/krpama i sl.
  • Kontrolirano provjetravanje unutarnjih prostorija, posebno u zimskim mjesecima kada treba izbjegavati neželjene ventilacijske gubitke.
  • Zimsko razdoblje – rolete treba koristiti noću kako bi umanjili gubitke topline iz zgrade. Rolete mogu umanjiti gubitke topline i do 10%.

Koliko iznosi kapara koju kupac isplaćuje prodavatelju i što ona znači?

Kapara je položeni novčani iznos kao znak ozbiljnosti poslovanja i stvarne namjere kupovine nekretnine i uobičajeno je se radi o pologu visine 10% vrijednosti kupoprodajne cijene.

Kapara je regulirana Zakonom o obveznim odnosima:

  • ako jedna strana preda drugoj stanoviti iznos novca ili drugih zamjenjivih stvari kao znak da je ugovor sklopljen (kapara), ugovor se smatra zaključenim kada je kapara dana, ako nije što drugo dogovoreno.
  • ako nije drugačije ugovoreno, kupac koji je dao kaparu može odustati od ugovora ostavljajući kaparu drugoj strani, a ako od prodaje odustane prodavatelj, dužan je vratiti dvostruku kaparu.

Kada se stječe pravo vlasništva i što je tabularna izjava?

Kupac ne stječe pravo vlasništva nad nekretninom isplatom kupoprodajne cijene, već upisom tog prava u zemljišnoj knjizi. Tabularna izjava je izjava kojom prodavatelj izjavljuje da je od kupca primio cjelokupan iznos ugovorene kupoprodajne cijene, slijedom čega istome dozvoljava zemljišno-knjižni prijenos prava vlasništva na nekretnini koja je predmet kupoprodajnog ugovora.

Tko i u kojem iznosu plaća porez na promet nekretninama i koliki je rok za prijavu i uplatu poreza na promet nekretnina?

Ako je kupac fizička osoba plaća porez na promet nekretnina u iznosu od 5% od cjelokupne tržišne vrijednosti nekretnine i to za sve nekretnine kad je prodavatelj isto fizička osoba (nema sa poreznog aspekta više podjele na „stare“ nekretnine izgrađene prije 31.12.1998.g. i nove nekretnine kad se plaćalo 5% na osnovicu koju čini vrijednost zemljišta i pripadajućih troškova vezanih na zemljište, a na ostatak vrijednosti kupoprodajne cijene (građevine) plaćao se 25% PDV). Ovisno o vremenu nastanjenja nekretnine (< (manje) ili > (više) od 2 (dvije) godine, plaća se ili PDV 25% ili porez na promet nekretnina od 5%. Dakle ako je prošlo više od 2 godine od datuma prvog nastanjenja nekretnine, ako je pri kupnji kupac fizička osoba uvijek plaća 5% poreza, dok ako je kupac pravna osoba i u varijanti kad je i prodavatelj pravna osoba, kupac može birati (Ugovor sa prodavateljem) da li će plaćati PDV od 25% (može u poslovnim knjigama odbiti kao pretporez) ili će platiti 5% poreza.
Kupac je obvezan u roku od 30 dana prijaviti poreznoj ispostavi nastanak porezne obveze, a u roku od 15 dana od dana ispostave rješenja o plaćanju poreza, obvezan je isti i platiti.

Da li vlasnik (prodavatelj) nekretnine plaća porez?

Po zakonu porez na promet nekretnine od 5% plaća kupac, dok Prodavatelj nekretnine plaća porez na dohodak i to u slučaju otuđenja više od 3 nekretnine u razdoblu od 5 godina, kad se oporezivim dohotkom smatra razlika između tržišne vrijednosti nekretnine kada je stečena i tržišne vrijednosti kada je otuđena i porezna stopa tada iznosi 25%.